ΕΝΣΤΑΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟ ΓΠΣ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΞΥΛΟΚΑΣΤΡΟΥ

Με αφορμή τη συζήτηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδιασμού του δήμου Ξυλοκάστρου καταθέτουμε τις παρακάτω ενστάσεις στην προτεινόμενη μελέτη και προτείνουμε ορισμένες αλλαγές που πιστεύουμε ότι είναι απαραίτητες. Άποψή μας είναι ότι η μελέτη αυτή δε δίνει λύση στα πολεοδομικά προβλήματα του δήμου, στερείται στρατηγικής για μια βιώσιμη και ισόρροπη ανάπτυξη και σε πολλές περιπτώσεις εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους για το μέλλον του τόπου.

Αναλυτικά επισημαίνουμε τα εξής: 

 

Κεντρικό Ξυλόκαστρο

Περιοχές επεκτάσεων

Σε ότι αφορά τις περιοχές επεκτάσεων συμφωνούμε με τις προτεινόμενες επεκτάσεις, Ο μέσος συντελεστής δόμησης 0,6 μ ενώ είναι ικανοποιητικός, δεν εξασφαλίζει από μόνος του την αποφυγή κατασκευής μεγάλων και πολυώροφων κατασκευών, με ορατό κίνδυνο υποβάθμισης των περιοχών αυτών. Γι’ αυτό προτείνουμε:

• Πέραν του συντελεστή δόμησης να καθοριστούν στη παρούσα μελέτη και η κάλυψη αλλά κυρίως ο μέγιστος αριθμός ορόφων. Η δική μας πρόταση είναι να γίνονται διώροφα κτίρια με μέγιστο ύψος 7,50 μ.

 Περιοχές με υφιστάμενο ρυμοτομικό σχέδιο

Οι περιοχές αυτές  είναι το ιστορικό κέντρο του Ξυλοκάστρου, ο Συνοικισμός και  γενικά αυτό που αποκαλούμε το παλιό Ξυλόκαστρο. Αυτό που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια είναι η κατασκευή τεραστίων οικοδομημάτων με αποτέλεσμα την βίαιη μετατροπή αυτών των περιοχών σε συνοικίες τύπου δυτικών προαστίων, την αισθητική υποβάθμισή τους, αλλά κυρίως οδηγούν στην απώλεια της ιστορικής μνήμης της περιοχής έτσι όπως αυτή αποτυπώνονταν στα κτίρια και την αισθητική του τοπίου. Και είναι αυτή η αισθητική του τοπίου που έκανε το Ξυλόκαστρο τουριστικό θέρετρο.

Για μας το ερώτημα που χρειάζεται απάντηση (και μετά να καθοριστούν οι όποιες επεμβάσεις) είναι: Ή σταματάμε αυτήν τη φθίνουσα (αλλά επικερδή για κάποιους) πορεία ή αφήνουμε τα πράγματα να συνεχίσουν ως έχουν.

Με το να καθορίζονται εμπορικό κέντρο, ζώνη αναψυχής και περιοχές κατοικίας στην παρούσα μελέτη (πράγματα που έπρεπε να καθοριστούν) το προηγούμενο ερώτημα δεν απαντάται. Απαντάται όταν στην μελέτη μέσα λέει ότι οι όροι δόμησης παραμένουν ως έχουν. Με άλλα λόγια αφήστε τα πράγματα ως έχουν.

• Για μάς αποτελεί πρώτιστης σημασίας ζήτημα και γενναία πολιτική επιλογή η μείωση του συντελεστή δόμησης και του μέγιστου ύψους των κτιρίων στο κεντρικό Ξυλόκαστρο.

 Περιαστικό πράσινο

Σε όλες τις σύγχρονες πόλεις είναι απαραίτητη η ύπαρξη περιαστικού πρασίνου. Και όταν αυτό δεν υπάρχει φροντίζουν να δημιουργηθεί. Είναι αυτό που δημιουργεί μικροκλίμα στην περιοχή, που με άλλα λόγια δροσίζει την πόλη και την κάνει να αναπνέει.

Στο Ξυλόκαστρο υπήρχε τέτοιο (Καρυώτικα, Μαύρα ) που με τις πυρκαγιές καταστράφηκε. Οι συνέπειες από την έλλειψη των περιμετρικών από την πόλη δασών έγιναν αμέσως αισθητές. Αισθητή άνοδος την θερμοκρασίας μέσα στην πόλη.

– Με δεδομένες τις επεκτάσεις που θα γίνουν , εις βάρος καλλιεργημένων με δέντρα εκτάσεων και που θα μειώσουν ακόμη περισσότερο το περιαστικό πράσινο.

– Με την πρόταση της Δημοτικής Αρχής, για δημιουργία ΠΕΡΠΟ στα Μαύρα, πάλι εις βάρος του πρασίνου.

– Με δεδομένες τις κλιματικές αλλαγές.

Είναι  επιβαλλόμενη η θέσπιση ζώνης περιαστικού πρασίνου.

Προτείνουμε:

• Να οριστούν δύο Ζώνες Περιαστικού Πρασίνου στα Μαύρα και στα Καρυώτικα τουλάχιστον. Να εγκριθούν από το δασαρχείο οι προτεινόμενες περιοχές ώστε να εξασφαλιστεί ο δασικός τους χαρακτήρας. Και τέλος να κηρυχθούν άμεσα αναδασωτέες.
• Να μην γίνει ΠΕΡΠΟ στα Μαύρα αλλά και πουθενά αλλού. Η ΠΕΡΠΟ είναι μία μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης όπου σε μία έκταση 50 τουλάχιστον στρεμμάτων, που ανήκουν εξ’ αδιαιρέτου σε ένα πρόσωπο φυσικό ή νομικό, χτίζεται ένα ιδιωτικό χωριό.  Πιστεύουμε ότι ένα τέτοιο καθεστώς δόμησης δε δίνει την δυνατότητα να αξιοποιήσει ο καθένας την γη του, να χτίσει από μόνος του. Είναι υποχρεωμένος να την πουλήσει. Και κυρίως δεν μπορεί να είναι πρόταση της Δημοτικής Αρχής η δημιουργία ΠΕΡΠΟ, αλλά αίτημα του ιδιώτη που θέλει να κάνει ΠΕΡΠΟ. Και τέτοιο αίτημα (όσο γνωρίζουμε) δεν υπάρχει.

 Αστικό πράσινο

Συμφωνούμε με τη χωροθέτηση των ζωνών πρασίνου μέσα στον οικισμό του Ξυλοκάστρου, αλλά οι χώροι θα πρέπει να είναι αμιγώς «πράσινοι» και όχι μικτής χρήσης (μαζί με αθλητικές εγκαταστάσεις κλπ, όπως ορίζει η μελέτη). Επίσης, θα έπρεπε να υπάρχουν περισσότεροι χώροι πρασίνου μικρότερης έκτασης και διασκορπισμένοι σε όλη την πόλη. Για παράδειγμα και με δεδομένη την εμπειρία μας, η περιοχή του Σύθα κινδυνεύει να μην έχει καθόλου πράσινο.

 

 Ζώνη ανάπτυξης στο δευτερογενή τομέα (Βιομηχανικό Πάρκο)

Συμφωνούμε με την θεσμοθέτηση περιοχής όπου θα μπορεί κύρια ο τοπικός επενδυτής να ασκήσει επιχειρηματική δραστηριότητα στον δευτερογενή τομέα, χωρίς να ενοχλεί τις πόλεις και τα χωριά. Διαφωνούμε κάθετα και πιστεύουμε ότι αποτελεί έγκλημα για την περιοχή μας η πρόταση να φιλοξενούνται δραστηριότητες μέσης όχλησης. Αυτό γιατί οι δραστηριότητες μέσης όχλησης είναι καταστρεπτικές για κάθε τόπο και μερικά παραδείγματα από αυτές είναι τα εξής:

• μονάδες ηλεκτροπαραγωγής έως 300MW με αέριο καύσιμο και έως 200MW με υγρό 
• αποθήκευση πετρελαίου και υγρών καυσίμων
• πετροχημικών και χημικών έως 300 τόνους
• τοξικών και επικίνδυνων ουσιών έως 500 τόνους
• στερεών καυσίμων έως 2.000 τόνους
• παραγωγή εκρηκτικών υλών και πυροτεχνικών
• παραγωγή χημικών για φωτογραφική χρήση
• παραγωγή βιομηχανικών και ιατρικών αερίων
• κατεργασία και βαφή δερμάτων έως 20 τόνους/ημέρα
• παραγωγή χρωμίου, μαγγανίου νικελίου, μολύβδου, ψευδάργυρου, κασσίτερου και ειδών από αμιαντοτσιμέντο έως 5.500 τόνους και πολλές ακόμη.

 Γνωρίζοντας ότι:

-Στον Δήμο του Ξυλοκάστρου υπάρχει μικρός αριθμός βιοτεχνικών δραστηριοτήτων. (Κύρια αυτές είναι χαμηλής όχλησης και στην πλειοψηφία τους επαγγελματικά εργαστήρια)

– Το γενικό χωροταξικό για την βιομηχανία αναφέρει ότι στην Κορινθία ενδιαφέρον παρουσιάζουν για τη μετεγκατάσταση βιομηχανιών από την «Μητροπολιτική περιοχή των Αθηνών» , οι οδικοί άξονες προς Πάτρα και Άργος.

-Ο ΠΠΧΣΑΑ  Πελοποννήσου προτρέπει να γίνουν βιομηχανικές περιοχές από Κόρινθο έως Ξυλόκαστρο διότι παρουσιάζεται συγκέντρωση βιομηχανιών στους Άγιους Θεόδωρους, με σοβαρές επιπτώσεις στον τουριστικό χαρακτήρα της περιοχής.

Συμπεραίνουμε ότι η υπό θεσμοθέτηση βιομηχανική περιοχή γίνεται για να υποδεχθεί βιομηχανίες από αλλού.

Επειδή η εμπειρία από άλλες περιοχές που έχει συμβεί το ίδιο δείχνει ότι λίγα θετικά έχουν να προσφέρουν στον τόπο και πάρα πολλά αρνητικά, προτείνουμε:

• Να μπορούν να εγκαθίστανται στην βιομηχανική περιοχή μόνον επαγγελματικά εργαστήρια  και βιομηχανίες χαμηλής όχλησης. Αν υπάρχουν ήδη κάποιες δραστηριότητες μέσης όχλησης να επιτρέπεται να μετεγκατασταθούν εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, αυτές μόνο και όχι νέες.
• Επίσης, πιστεύουμε ότι η έκταση των 480 στρεμμάτων είναι πολύ μεγάλη και πρέπει να περιοριστεί κάτω από τα 200 στρέμματα.

 Η πρόταση της δημοτικής αρχής για δημιουργία Βιομηχανικού Πάρκου που θα δέχεται κάθε δραστηριότητα χαμηλής και μέσης όχλησης θα αποβεί καταστρεπτική για το δήμο Ξυλοκάστρου και η απόσυρσή της αποτελεί για εμάς πρώτιστη προτεραιότητα.

 

Ορεινά διαμερίσματα

Η ανάπτυξη των ορεινών διαμερισμάτων τίθεται ως προς τις βασικές αρχές σε σωστή βάση (ανάπτυξη εναλλακτικών μορφών τουρισμού σε συνδυασμό με την αγροτική δραστηριότητα).

Ως προς την υλοποίησή της μέσα από το ΓΠΣ διαφωνούμε στο ότι οι παραπάνω βασικές αρχές δεν υλοποιούνται ισόρροπα σε όλα τα δημοτικά διαμερίσματα.

– Διαφωνούμε με τον διαχωρισμό των ορεινών χωριών σε καθαρά αγροτικά, ακατοίκητα, εποχιακού πληθυσμού από τη μία και τουριστικά από την άλλη.

– Διαφωνούμε με την «τρικαλοκεντρική» θεώρηση της τουριστικής ανάπτυξης των ορεινών διαμερισμάτων όπου ορεινός τουρισμός σημαίνει Τρίκαλα-Καρυά.

Για μας το ΓΠΣ θα έπρεπε να προβλέπει μέτρα που θα επιδίωκαν να διασπείρουν τον ορεινό τουρισμό σε όλα τα Δημοτικά Διαμερίσματα. Τέτοιου είδους μέτρα είναι:

1) Βελτίωση – διαπλάτυνση των δύο κύριων οδικών αξόνων

Παλιός δρόμος Ρίζα-Δενδρό-Ζούγρα-Ρέθι, Στύλια-Παναρίτι- Μάρκασι κα.

Δημιουργία ή βελτίωση των μεταξύ τους οριζοντίων συνδέσεων.

Τα παραπάνω θα πρέπει να αποτελούν υψηλής προτεραιότητας επιδιώξεις, αφού η προσβασιμότητα αποτελεί την πρώτη προϋπόθεση για την παραπέρα τουριστική και όχι μόνο ανάπτυξη των ορεινών χωριών.

2) Να προβλεφθούν επεκτάσεις σε όλα τα ορεινά χωριά ανάλογες της έκτασής τους και του πληθυσμού τους ενώ οι επεκτάσεις Τρικάλων-Καρυάς να είναι μικρότερες. Αυτό σε συνδυασμό με τις υψηλές αξίες γης στα Τρίκαλα αλλά και λόγω της μείωσης των αποστάσεων λόγω των βελτιώσεων των δρόμων που προτείνουμε , θα αποκέντρωνε το ενδιαφέρον για β’ και εξοχική κατοικία σε όλα τα ορεινά χωριά.

Τα παραπάνω σε συνδυασμό με την αξιοποίηση των τοπικών μας πλεονεκτημάτων (ιστορία, προϊόντα, κτήρια, τοπίο) μπορούν να αποτελέσουν μοχλούς ανάπτυξης όλων των χωριών μας.

 

Παραλιακά χωριά-ευρύτερη παραλιακή ζώνη

Συμφωνούμε με τις εκτιμήσεις της μελέτης περί αυξημένης ζήτησης σε κατοικία. Θεωρούμε όμως ότι αυτή είναι, σε γενικές γραμμές, ίδια σε όλα τα παραλιακά χωρία. Αυτό που αποτυπώνεται μέσα από τα στατιστικά στοιχεία της μελέτης είναι  οι  οικιστικές τάσεις μέσα από τους όρους της αγοράς (προσφορά-ζήτηση) έτσι όπως αυτές διαμορφώνονται από συγκεκριμένες κατηγορίες επαγγελματιών  (κατασκευαστές-μεσίτες) που δραστηριοποιούνται στην αγορά κατοικίας.

Από την άλλη, έστω και αν έχουν βάση τα πορίσματα της μελέτης για το πόση και πού υπάρχει περισσότερη ζήτηση κατοικίας και του τι είδους κατοικία ζητείται (α’, β’, ή εξοχική) θα έπρεπε να κινηθεί στην λογική της ισόρροπης κατανομής σε όλα τα παραλιακά χωριά. Πολύ περισσότερο όταν υπάρχει εκτίμηση στην μελέτη ότι το παραλιακό μέτωπο του δήμου, θα αποτελέσει μία ενιαία οικιστική περιοχή, εκτίμηση με την οποία συμφωνούμε. Πρωταρχικό κριτήριο θα πρέπει να είναι η ζήτηση σε μόνιμη κατοικία των ντόπιων κατοίκων και δευτερευόντως η β’ κατοικία και τα εξοχικά.

Με βάση το παραπάνω σκεπτικό προτείνουμε:

• Μικρού μεγέθους επεκτάσεις όλων των παραλιακών και της ευρύτερης παραλιακής ζώνης οικισμών με βάση την έκταση τους και τον πληθυσμό τους.
• Να υπαχθούν οι οικισμοί προ του 1923 Κάτω Πιτσά, Καμάρι και Κάτω Λουτρό στο ίδιο καθεστώς οικοδόμησης με τα υπόλοιπα χωριά.

 Αυτές είναι οι επισημάνσεις μας για τις γενικές κατευθύνσεις της μελέτης και δεν επεκτεινόμαστε εδώ σε επί μέρους σημεία που διαφωνούμε. Πρέπει όμως, για άλλη μια φορά, να σημειώσουμε και κάτι που αποτελεί χαρακτηριστικό της εποχής μας και πάγια τακτική των απανταχού κυβερνώντων. Την περίφημη δημόσια διαβούλευση.  Οι «δημόσιες διαβουλεύσεις», ούτε δημόσιες είναι, αλλά ούτε και διαβουλεύσεις. Ένα θέμα στρατηγικής σημασίας για το δήμο μας, «συζητήθηκε» σε δύο λαϊκές συνελεύσεις – παρωδία. Παρουσίαση των προτάσεων έγινε ουσιαστικά και όχι σχεδιασμός και στρατηγικές ανάπτυξης για να προκύψουν οι προτάσεις. Από την άλλη οι  πολίτες, χωρίς καμία ουσιαστική ενημέρωση και συμμετοχή, βλέπουν ως μόνη λύση και προοπτική την οικοπεδοποίηση κάθε τετραγωνικού μέτρου. Για να έχεις όμως βιώσιμη ανάπτυξη χρειάζονται πολιτικές και πολιτικοί που θα δώσουν μια άλλη πορεία στον τόπο και άλλες λύσεις στους δημότες και όχι πολιτικάντικες και διαχειριστικές λογικές που οδηγούν σε αδιέξοδα.

Εν κατακλείδι, αυτή η μελέτη δεν καταφέρνει να μας βγάλει από τον κατήφορο και μας πάει εκεί που πάμε έτσι κι αλλιώς. Πιο βαθιά στη χώρα της «αγοράς», της προσφοράς και της ζήτησης με τις γνωστές συνέπειες στην ποιότητα ζωής. Απλά θα έχουμε και GPS (ΓΠΣ ελληνιστί), μην τυχόν και χάσουμε το δρόμο…

 

Για την Αρμονική Ανάπτυξη

 

Ανδρέας Απ. Ζάρρος

Advertisement